“一女二嫁”案中案，拨开云雾见晴天

——敬某与某房地产开发公司预售商品房合同纠纷案

案情概述：

1995年5月15日，敬某与某房地产开发公司签订一份《购房协议书》。协议约定，敬某预购某房地产开发公司所建的位于某小区综合楼第10号门市房一处，建筑面积约131平方米，预售价暂定3000元/平方米，购房款分三次缴纳，第一次预交50%房款，即19.7万元，第二次缴纳20%，第三次进户前交清其余30%购房款。协议签订当日，敬某按约定向房地产开发公司交付了预购房款19.7万元，至1996年9月9日前，敬某又分4次交付预购房款7万元。由于工程结构设计发生变更，双方当事人于1996年9月9日又重新签订了一份《购房协议书》，将原定第10号门市房变更为第6号门市房，建筑面积变更为160平方米，预售价格不变，进户前交清全部购房款。1997年秋，工程进入尾声。敬某与房地产开发公司核对购房款情况时确认，敬某尚需交付购房款31.25万元。因敬某是某建设施工企业的债权人，房地产开发公司是某建设施工企业的债务人，三方当事人之间存在三角的债权债务关系，后经三方当事人协商同意，敬某尚欠房地产开发公司的31.25万元购房款由建设施工企业与房地产开发公司之间通过相互抹账方式将其折抵完成，即，敬某已经结清了全部购房款。正当敬某满怀希望盼望着综合楼早日竣工，自己能够早日入住经营该综合楼的第6号门市时，却突然传来了该门市房被房地产开发公司“一女二嫁”的噩耗，并且他人已经强行抢占了该门市房。经过确认他人强行抢占事实属实。在多次协商调解无果的情况下，只能通过法律途径的方式解决纠纷了。

办案侧记：

原告敬某委托律师事务所后，我受律师事务所的指派作为敬某诉讼代理人参与了本案的全部过程。

当时该综合楼尚未竣工验收，属于在建工程，综合楼的所有权暂时属于建设施工单位。在此时，敬某如果直接向法院提起确权之诉，主张门市房的所有权，会很难得到法院支持的。因为此时该门市房的所有权人并不是敬某，其也无权请求占房人腾迁。为了让房屋所有权能够早日顺利移交，为了扫清与房地产开发公司的诉讼障碍，经反复研究，最终对本案形成先后两个诉讼的方案：首先，由我代理现阶段该综合楼的所有权人，即该综合楼的建筑施工企业，向法院提起    侵权之诉，请求占房人腾迁诉讼。其次，待侵权之诉胜诉排除障碍后，待该综合楼的建筑工程竣工验收合格其所有权发生变化后，再由我代理敬某针对房地产开发公司的“一女二嫁”行为向法院提起确认之诉，请求法院确认敬某为该综合楼6号门市房的所有权人。

诉讼目标确定之后，我便开始代理该综合楼的建筑施工企业进行侵权之诉。首先该诉讼的前提是说服该综合楼的建筑施工企业，争取它们的同情、理解和支持。其次是收集、掌握和适用好与本案相关的事实和法律依据。该侵权诉讼经过一审、二审，法院最终判令该综合楼的建筑施工企业胜诉，责令占房人腾迁。由于占房人在判决确定的期限内拒不腾迁，建筑施工企业通过申请法院强制执行程序，将占房人强制腾迁，赢得了第一场诉讼的胜利。

侵权之诉在客观上为确认之诉赢得了时间，扫清了障碍。侵权之诉案件结束之时，该综合楼的施工项目已经通过了竣工验收。该综合楼在验收合格之后，其所有权已经发生了变化，已经由原来在建工程的建筑施工企业变更为现在的房地产开发企业了。

此时，已是敬某针对房地产开发公司确认之诉的最佳时机，于是，在与房地产开发公司诉前调解无果的情况下，我代理敬某作为原告向法院提起了第二个诉讼，即确认之诉，为了防止房地产开发公司在诉讼中擅自处置和转移财产，为了本案能够顺利的执行，在起诉的同时，申请法院对诉争的标的物——综合楼的第6号门市房进行了诉讼保全。

本案经过审理，法院最终支持了原告了全部诉讼请求，判决原告与被告签订的购房协议书有效；被告为原告办理房屋进户手续并协助原告办理该房屋的产权手续；购房款依据协议约定的价款进行结算。

最终，“一女二嫁”房屋纠纷中的两个诉讼，原告获得了全部胜诉。

我作为“一女二嫁”房屋纠纷中的两个诉讼原告的代理人，认为在建工程即尚未竣工验收建筑物的所有权，属于建设工程中的建设施工企业。当他人强行抢占建筑物时，建设工程中的施工企业有权主张权利。对于在房屋出售“一女二嫁”中，房地产开发企业与不同买受人之间签订的房屋买卖合同的效力认定是关键。当事人在平等自愿基础上和合法基础上签订的购房协议应当是合法有效的。当事人应当按照协议约定履行义务。否则，房地产开发企业未经同一房屋合法买受人的同意，擅自违法与他人签订同一房屋的买卖合同，则构成合同无效。本案中，在合同有效的情况下，在原告已经全部履行了自己合同义务的情况下，被告擅自将综合楼第6号门市房“一女二嫁”，被告的行为属于违约和违法，其行为应当认定为无效。原告请求法院确认原被告之间签订的房屋买卖合同有效，该门市房归原告敬某所有,被告为其办理进户手续和协助原告办理产权手续的诉讼主张，最终都得到了法院的支持。由于对该房屋采取了诉讼保全措施，被告未能擅自转移标的物，在法院的强制执行下，被告为原告办理了房屋进户手续并协助原告办理了该房屋的产权过户手续，最终原告取得了该房屋的所有权，并已经实际进户入住经营。

代理意见：

1、在建工程项目在工程竣工验收之前，其所有权属于建设施工企业，在工程竣工验收合格后，其所有权属于建设开发企业。

《民法通则》第72条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。

《建设项目竣工验收办法》和《房屋接管验收标准》等国家和建设部的规范性文件中，都有其相关的规定。

2、原告与被告之间签订的购房协议合法有效。

原告与被告之间于1995年6月15日签订的《购房协议书》和1996年9月9日续签的《购房协议书》，是当事人平等自愿签订的，不违反法律规定。因此，当事人之间签订的协议合法有效。

    3、被告在与原告签订协议后，在未经原告同意的情况下，又与他人针对同一房屋擅自另行签订的购房协议，属于“一女二嫁”行为，应当依法确认为无效。

最高人民法院《关于审理房地产管理法实行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定，预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应当认定后一个预售合同无效。

    4、原告已经全面履行合同约定的义务。

原告按协议约定于签约当天预交50%房款，即19.7万元。第二期又预交20%房款，原告按照被告的通知于1996年9月9日之前，分四次交付7万元，基本上达到20%，第三期在房屋竣工前付清。原告与建筑施工企业和被告之间存在三角债的事实以抹帐方式将31.25万元折抵给付了被告，原告已经全面履行了自己的合同义务。

    5、被告应当并且能够全面履行与原告签订的合同义务，将房屋办理给原告所有，并负责为原告办理产权过户手续。

《全国民事审判工作座谈会纪要》在审理房地产案件的原则第2条规定，、、、、、因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应当全部履行。不能用赔偿损失代替合同的履行。被告应当依法履行义务。

办案随想：

商品房买卖合同纠纷是近年来经常遇到的问题。律师如何代理商品房买卖合同当事人，特别是代理买方当事人处理好合同纠纷，是律师应当重点研究的课题。房地产法律事务会越来越多，例如商品房买卖合同格式条款认定问题、房屋面积误差缩水问题及测算问题、房屋所有权划分及公摊面积问题、房屋质量问题、房屋延期交付和不能办理产权证违约问题，特别是商品房预售中的问题更加突出，例如开发商宣传广告是否构成合同要约、商品房一女二嫁、商品房按揭贷款、律师见证等诸多问题等等事务，都需要律师依据法律和政策进行综合调研，为当事人提供更好地法律帮助。